加拿大的税务居民卖一套在美国的房子，该如何给两国政府报税？ 第一步：先交 15% 预留税  一般来说，加拿大人卖一处美国的投资房，先预留总成交价的 15% 作为withholding tax。 大卫是加拿大的税务居民，2011年以30万美元在美国买了一套投资房，2018年以50万售出； 交接日这一天，买家律师扣 $500,000 x 15% = $75,000； 买家必须在20天内向 IRS 提交 Form 8288 – U.S. Withholding Tax Return for Dispositions

之前这篇文章讨论了自住房改为出租房的情况下怎么利用加拿大税法（Income Tax Act）的45（2）合法避免增值税： 如果上面这篇文章的情况反过来，当房东把出租了几年的房子拿回来自住时，在大多数情况下，此时房子在过去出租的几年中已经有所增值，在用途转变的这一天又被税法视为按市价卖出再买回， 纳税人将会有一个资本增值（capital gain）。按照规定，非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。 这个时候税法45(2)的“兄弟”45(3)就可能非常有价值： 这个条款可以让纳税人申报一个election，在用途转变之前的四年，即使屋主没有在该房屋居住，仍然可以把这个房子指定为自住房。如果想让这个election保持有效，必须满足以下两个条件： 出租的时候房子不能使用折旧（Capital Cost Allowance）抵税， 这个election必须和住房卖掉的那一年的个人税（T1）一起申报；如果没有一起申报，税务局在特定情况下也会接受延迟申报的election，但是可能会有罚款。 在税务规划时需要注意的是，每个家庭每年只能指定一个自住房。 举个例子，住在多伦多的小黄眼光很长远，他在2015年在渥太华花了50万加币买了一套投资房并且出租，在2015-2019年间小黄不光赚着房租，他的房子还涨到了80万。2019年小黄退休了又觉得多伦多人太多，于是他决定搬去渥太华并收回投资房自住。这个时候住房用途改变了（出租变自住），按照之前说的，税法规定这个转变视为小黄此时按80万市价卖出并立即以80万买回自己的房子。这时小黄有30万的资本增值（50万到80万）。 2022年时，小黄在渥太华的房子值到100万了，这时他准备把自己这套房子卖了，买一套新房。如果2022年卖房时不申报45(3) election，小黄的这套房屋在2022年相比2015年增值了50万（50万到100万），按照自住房免税的公式来算【(1+自住年数)/拥有年数*资本增值】【（1+3）/7*（100-50）】，小黄2022年要报21.43万的资本增值；其中的一半（10.71万）（taxable capital gain）要加入他的个人应税收入。如果小黄2022年申报了45(3) election，该房屋则在2015-2022年间全部视为自住房，无需交税。 纳税人需要小心地做出选择，因为要不要申报45(3) election、指定为自住房多少年、要不要使用房屋折旧抵税等选择都会造成税务方面不同的影响。 转载自： FeiMa Chartered Professional

不少人除了购买自住房外，有余钱还会购买投资物业作出租用途。由于投资出租物业会给投资者带来较好的收益，不仅有房租收入，而且随着时间的增长，房屋的价值也逐步提高。但与自住房不同，出租物业会涉及较为复杂的税务问题。作为房东，大家最为关心的就是出租物业哪些费用可以抵扣。 那么有哪些支出可以用来抵减出租房收入呢？基本上，主要项目有： 1， 银行费和利息只有贷款的【利息部分】才能抵扣，本金是不包括在内的。除了常见的房屋贷款，其他形式的借款比如 Line of credit， 只要借款的直接用途（direct use rule）是用于购买或修缮 出租房的 (借款是以盈利为目的的），利息部分都可以抵。 另外，租客签约时通常要付首末两个月的房租，末月房租当年一直存在房东手中，直到租约结束的前一个月才被当作最后一笔租金用尽。如果房东支付了这笔末月房租的利息给租客，这个利息也可在T776上抵扣。 2， 银行费 – bank charges 小王有了一笔钱想提前付清贷款，银行收了一笔 “penalty” 。这笔费用要按照贷款的 term 分摊到每年递减。比如：5年期的fix rate, 小王在第三年年初愿意支付银行一笔钱，用来降低 fix

有人听说公司税率低，只有12%，问把出租房用公司持有是不是更省税？看得出，这些都不是好同学，毕竟在很久以前我就跟大家讨论过”投资房由个人持有、还是公司持有，哪个更省税“ 啊！基于此，我决定将这篇文章再发一遍，没看过的同学可以看，上一届已经看过的可以再看一遍，建议转发收藏……说不定明年还用得上呢。 用个人持有，还是用公司持有，哪个省税，就看个人和公司的税率孰高孰低。公司的税率，根据什么类型的收入，是积极营业收入 (active business income) 还是被动收入 (passive income)  靠卖产品或服务，积极干活赚的钱，叫 “积极收入”，它的最大特点是必须花时间和精力才能获得；靠投资 – 投入后会自动帮你生财，把钱悄悄地放入你口袋的，叫 “被动收入”， 也叫“投资收入” ，比如，买股票，可拿分红和增值；买房子，可收租金，将来卖房也有增值。 积极营业收入 加拿大人控股的私人公司 – Canadian controlled private corporation（CCPC）前50万的利润，税率 12.2%； 超过50万后，税率 26.5%。 大卫有一家餐馆，2020年的净利润为20万；用个人名义经营 (sole proprietorship)，交税 7万；用公司经营（corporation)，交税 2.4万； 可见，用公司经营好，省税。第一公司是CCPC，第二这是积极营业收入。我们印象中的

个人名下持有的空地（vacant land）大致可分为3类： 自用地 – Personal use land 农场用地 – Farmland 商业用地 – Land in a business 买卖一块空地是否会涉及到 HST 取决于 land 本身的性质、以及卖家持有这块地时的用途。 自用地 大多情况下一个人卖一块 personal use 的

GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者购买新房并出租所给予的一个税收补偿政策。在安省，新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。通常，开发商在买卖合同中注明：房屋售价包含GST/HST (注释：HST = GST + PST)。 一般来说，对自住用途的买家，在安省买房的HST Rebate（退税）的金额，在买房的时候，开发商已经把这一块算进去了。买房合同上的价格，就是最终买家需要付的价格，既不增也不减。 对投资客来说，律师在帮你过户的时候，会把HST Rebate（退税）的金额算好告诉你，你把这个钱交给开发商，然后再去找政府要回来。过程有点麻烦，但就是这个流程。 GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者购买新房并出租所给予的一个税收补偿政策。 在安省，新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。但实际的操作是，开发商不会让买家额外再交这个房价13%的税。 通常，开发商在买卖合同中注明：房屋售价包含GST/HST (注释：HST = GST + PST)，但是这种包含是有条件的。 买楼花主要有三种目的或用途：自住，出租，转让 1. 自住 买楼花与建筑商签合同（Purchase and

在带客户看房子的时候经常被问到各种关于房子外墙的问题， 比如哪种外墙材料经久耐用，什么样的外墙材料最豪华，什么样的外墙材料保温隔热好，什么样的外墙材料维护费用较低等等。 笔者在做地产经纪前从事验房工作工作，看过的房子成千上万。在这里和大家分享一下我的知识。 加拿大的民宅则几乎都是木架结构，外墙材料主要有以下几种：塑料，砖， 石头，灰泥，合成灰泥，木头，复合纤维板，金属，复合板等等。从造价来看，基本上是外墙材料以塑料Vinyl最便宜，石头最贵。 建造外墙最重要的一点就是water management。水是房屋最大的敌人，保证房屋不被水损坏是外墙修建必须做到的。 建造外墙考虑的要点包括： 如何避免雨雪侵入到外墙里； 如果有水侵入进外墙，如何让水向下流出； 如果夏天的炎热造成了大量的水汽，怎么样让水汽能够向外排掉； 如何保证冬天的寒风不会进到屋子里。 那既然市场被这几种外墙材料占据，那必有它们存在的原因。下面就把常见几种外墙材料介绍一下： 1，砖墙（Brick） 由于天气的原因，相对于美国的房子多是Vinyl 面板制成的外墙，加拿大的房屋的外墙有更大的比例是用砖砌成的。砖墙的好处是外观整齐漂亮，颜色款式多，使用寿命长，低维护，而且保温隔热效果非常好。砖墙主要缺点就是造价成本稍高。在多伦多地区，我估计大概有一半的房屋是以砖作为外墙材料。 现代的砖墙都设计和安装了透气孔，英文名字是 weeping hole。weeping hole 一般设置在砖墙的最底部或者门窗框架的上部。这样由万一有难以避免的雨水侵入到墙体，也可以由于墙体里外的空气压力差的原理，让水汽可以从透气孔里散出。我在验房实践中经常发现这些透气孔被误以为是外墙的砖缝水泥脱落而被错误封死，希望大家引以为戒。当然一些建造在1990年以前的房屋外墙上并没有预留透气孔。 2，天然石头以及人造石头（ Natural Stone &

当您需要更换斜屋顶的瓦片或者建造新屋时，弄清楚哪种类型的瓦片更适合您可能是个重要又头痛的事情。总的来说， 加拿大市场上大概有以下7 种不同类型的屋顶瓦片： 1，沥青瓦片 2，金属瓦片 3，木头瓦片 4，粘土瓦片 5，水泥瓦片 6，石头瓦片 7，合成材料瓦片 下面老聂为您稍微详细介绍一下： 1， 沥青瓦片 沥青瓦片是目前加拿大市场上最流行的屋顶材料，其主要成分是砂石颗粒，玻璃纤维和沥青。沥青瓦片最大特点是价格便宜，易于安装和维护，颜色选择也最多。总的说来，沥青瓦片是所有瓦片中性价比最高的选择。  沥青瓦片又可按瓦片结构分为 3-tab 和 Architectural 两种。 3-tab Shingle 是沥青瓦片的最基本形式，其由单层沥青制成并切割成条状。因为3-tab 是沥青瓦片是由单条沥青制成的，所以其价格便宜。但是因为其重量较轻，抗风能力差，更容易卷曲变形和破损，因而寿命相对较短，抗风能力差，更容易在狂风暴雨中被掀飞。一般来说， 3-tab 瓦片的使用寿命大概为

之前这篇文章讨论了自住房改为出租房的情况下怎么利用加拿大税法（Income Tax Act）的45（2）合法避免增值税： 如果上面这篇文章的情况反过来，当房东把出租了几年的房子拿回来自住时，在大多数情况下，此时房子在过去出租的几年中已经有所增值，在用途转变的这一天又被税法视为按市价卖出再买回， 纳税人将会有一个资本增值（capital gain）。按照规定，非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。 这个时候税法45(2)的“兄弟”45(3)就可能非常有价值： 这个条款可以让纳税人申报一个election，在用途转变之前的四年，即使屋主没有在该房屋居住，仍然可以把这个房子指定为自住房。如果想让这个election保持有效，必须满足以下两个条件： 出租的时候房子不能使用折旧（Capital Cost Allowance）抵税， 这个election必须和住房卖掉的那一年的个人税（T1）一起申报；如果没有一起申报，税务局在特定情况下也会接受延迟申报的election，但是可能会有罚款。 在税务规划时需要注意的是，每个家庭每年只能指定一个自住房。 举个例子，住在多伦多的小黄眼光很长远，他在2015年在渥太华花了50万加币买了一套投资房并且出租，在2015-2019年间小黄不光赚着房租，他的房子还涨到了80万。2019年小黄退休了又觉得多伦多人太多，于是他决定搬去渥太华并收回投资房自住。这个时候住房用途改变了（出租变自住），按照之前说的，税法规定这个转变视为小黄此时按80万市价卖出并立即以80万买回自己的房子。这时小黄有30万的资本增值（50万到80万）。 2022年时，小黄在渥太华的房子值到100万了，这时他准备把自己这套房子卖了，买一套新房。如果2022年卖房时不申报45(3) election，小黄的这套房屋在2022年相比2015年增值了50万（50万到100万），按照自住房免税的公式来算【(1+自住年数)/拥有年数*资本增值】【（1+3）/7*（100-50）】，小黄2022年要报21.43万的资本增值；其中的一半（10.71万）（taxable capital gain）要加入他的个人应税收入。如果小黄2022年申报了45(3) election，该房屋则在2015-2022年间全部视为自住房，无需交税。 纳税人需要小心地做出选择，因为要不要申报45(3) election、指定为自住房多少年、要不要使用房屋折旧抵税等选择都会造成税务方面不同的影响。 转载自： FeiMa Chartered Professional

很多人买了第二套房或者短期去外地工作时，不会将现有的自住房卖掉，而是会选择把它出租出去。当有类似的住房用途转变的情况发生（自住转为出租）时，加拿大税法（Income Tax Act）规定该情况将被视为纳税人在用途转变的当天，按市价卖出并立即以市价购回该房产（deemed disposition and reacquire at fair market value）。在大多数情况下，此时房子在过去几年中已经有所增值，而当下又被视为按市价卖出， 纳税人（卖家）将会有一个资本增值（capital gain）。按照规定，自住房的资本增值是不用交税的（principal residence exemption），所以大多数情况下，这时还不需要交任何税。 主要的问题会出现在后面几年：假设几年过去了，房屋的主人每年赚着租金并依法报了租金收入，但当屋主最终决定把房屋卖掉或者搬回去时，发现自己的房屋在出租这几年继续增值。按照规定，非自住房的资本增值在卖房时是要交税的。即使是原屋主搬回去住，也从税法角度上构成了另一次住房用途的转变，这样又造成了前文提过的按当天的市价卖出并立即以市价购回该房产。资本（房屋）增值了，所以也要交资本增值税。 这就是为什么加拿大税法的45(2) （Income Tax Act subsection 45(2)） 非常有价值： 这个条款可以让纳税人申报一个election，在用途转变之后的四年，即使屋主没有在该房屋继续居住，仍然可以继续把这个房子指定为自住房。如果想让这个election保持有效，必须满足以下两个条件： 出租的时候房子不能使用折旧（Capital Cost